Для чего нужен плейбук?
Плейбук — это набор правил и формулировок, который позволяет за счет сервиса Noroots автоматизировать проверку договоров разных типов. Например, если в договоре купли-продажи встречается спорный пункт, сервис на основании плейбука подскажет, какие риски он может спровоцировать и как его адаптировать.
Особенности этого договора
Договор купли-продажи жилого помещения — это соглашение между продавцом и покупателем в простой письменной форме, которое фиксирует передачу покупателю жилого помещения во владение и обеспечивает переход собственности на него к покупателю.
Про существенные условия и особенности этого типа договоров мы написали отдельную статью. Читайте ее, чтобы разобраться в теории, а здесь мы раскроем практические аспекты.
Главные риски в договорах купли-продажи
Плейбук для договоров купли-продажи жилого помещения от Noroots учитывает все важные для этого вида сделок аспекты, а после проверки по плейбуку сервис позволяет увидеть потенциальные риски и получить рекомендации по их избежанию. Вот список того, на что Noroots точно обратит внимание.
Некорректно указаны данные о сторонах договора и жилом помещении
Наименования сторон договора, будь то физическое или юридическое лицо, должны быть прописаны без ошибок с указанием всех необходимых реквизитов. То же относится и к указанию кадастрового номера продаваемой недвижимости, точного адреса и общей площади.
Также в договоре должны быть указание на правоустанавливающие документы продавца на жилое помещение, ссылка на запись о регистрации права собственности продавца и сведения о состоянии задолженности по взносам за капитальный ремонт.
Не установлены цена жилого помещения и порядок оплаты
Условие о цене является существенным, и без него договор заключить невозможно. Цена недвижимости должна быть указана в рублях, но может быть указана и в иностранной валюте — в таком случае в договоре также должен быть указан способ определения курса.
Если сделка предусматривает отсрочку или рассрочку платежа, в договоре должно быть условие об установлении залога в пользу продавца до момента полной оплаты недвижимости, а также ответственность покупателя за несвоевременную оплату — например, неустойка.
Неоднозначные условия о переходе владения и оплате
В договоре должны быть недвусмысленно определены условия, согласно которым продавец обязан передать покупателю жилое помещение во владение и обеспечить переход собственности на него к покупателю, а покупатель обязан уплатить продавцу установленную договором денежную сумму, равную цене жилого помещения.
Также договор должен учитывать, что за регистрацией перехода права собственности обращаются обе стороны, и какая из сторон оплачивает государственную пошлину за регистрацию перехода права. А еще должен быть указан момент передачи недвижимости: до или после подписания договора.
Договор заключается с малолетним или недееспособным гражданином
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключать могут только родители, усыновители или опекуны. Также в договоре должны присутствовать реквизиты согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки.
Есть лица, сохраняющие право пользования помещением
В некоторых случаях даже после продажи помещения права пользования остаются у иных лиц. Поэтому договор должен указывать на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования помещением, и предусматривать заверение продавца.
Отсутствует нотариальное удостоверение
В договоре должно быть указание на необходимость его нотариального удостоверения, если по договору продаются доли в помещении или помещение, принадлежащее несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Нет информации о семье продавца
В договоре должна быть информация о семейном положении продавца, то есть поясняющая, находится ли он в браке, есть ли у него несовершеннолетние дети.
Договор должен четко показывать, является продаваемая недвижимость совместной собственностью супругов или нет. В первом случае договор должен содержать реквизиты нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки, а во втором — содержать об этом заверение.
Также, если помещение продавец покупал на средства материнского капитала или если у него есть несовершеннолетние дети, в договоре должно быть зафиксировано, что у них есть другое жилье.
Отсутствие условия о наследстве
Продавец мог унаследовать недвижимость, и договор должен содержать информацию об этом, а также заверение продавца о том, что нет иных наследников, претендующих на помещение.
Отсутствует пункт о материнском капитале
Если продавец приобрел недвижимость за счет материнского капитала, в договоре должно быть указание на реквизиты согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки. А если недвижимость он покупал без материнского капитала, договор должен содержать заверение об этом.
Есть обременения недвижимости
В договоре должно быть зафиксировано заверение об отсутствии притязаний третьих лиц, отсутствии обременений и ограничений недвижимости или полный их перечень. А если недвижимость обременена ипотекой, необходимо указать реквизиты согласия залогодержателя на совершение сделки.
Попробуйте плейбук от Noroots
Проверьте свой договор купли-продажи жилого помещения по плейбуку от Noroots. Всего за 2 минуты вы узнаете, какие скрытые риски содержит договор, и получите рекомендации по улучшению конкретных пунктов.