Существенные условия и тонкости договора, который сопровождает все сделки с жилыми помещениями.
О чем эта статья
В сервисе для быстрой проверки договоров Noroots есть плейбуки — это наборы правил и формулировок, которые позволяют автоматизировать проверку договоров разных типов. Например, если в договоре купли-продажи встречается спорный пункт, плейбук подскажет, какие риски он может спровоцировать и как его адаптировать.
В сервисе можно составлять свои плейбуки, а можно использовать те, что подготовили юристы Noroots на основе законодательства, судебной практики и своего опыта. Сервис помогает в работе юристам, но также и тем, у кого может не быть юридического образования — бухгалтерам, личным ассистентам, предпринимателям, риелторам и всем тем, кому тоже важно разобраться в договорах купли-продажи жилых помещений. В этой статье мы не совсем юридическим языком рассказываем, что нужно знать об этих договорах.
Этот тип договора — один из главных в недвижимости
Договор купли-продажи жилого помещения — это соглашение между продавцом и покупателем в простой письменной форме, которое фиксирует передачу покупателю жилого помещения во владение и обеспечивает переход собственности на него к покупателю.
В 2024 году Росреестр зарегистрировал около 35 млн переходов прав собственности на жилье, и в 2023 году права на помещения и участки передали примерно столько же раз. По данным Росреестра, средний чек сделки с новым жильем — 10,5 миллионов рублей, а на вторичном рынке — 5 миллионов. Учитывая эти данные, можно утверждать, что есть стабильный спрос на сопровождение процедур по продаже и покупке жилых помещений.
Основные существенные условия договора
Главное, что должно быть корректно зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения, — это предмет и цена.
Предмет
Главным существенным условием является предмет, и в договоре он должен быть описан так, чтобы можно было с достаточной степенью ясности определить отчуждаемую недвижимость. Основным идентификатором является кадастровый номер жилого помещения, а также в документе можно указать точный адрес помещения, общую площадь, этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и подобные данные.
Вещи, которые являются принадлежностями к квартире (например, мебель, шторы и техника), при продаже жилого помещения следуют его судьбе и права на них переходят вслед за ним, если договор не предусматривает иного.
При этом предметом купли-продажи договора не может быть произвольно согласованная часть недвижимой вещи (например, чулана в квартире), поскольку эта часть недвижимости не является самостоятельным объектом. Однако, если продавец путем регистрации прав на новый объект недвижимости отделяет такую вещь, то такой новый объект недвижимости может стать предметом договора.
Как правило, несогласованность предмета договора, то есть неполное или неточное описание объекта, приводит к провалу сделки. Чтобы избежать этого, согласно судебной практике, при государственной регистрации перехода права на объект недвижимости указывают индивидуализирующие признаки в акте приема-передачи.
Цена
Без указания цены заключить договор купли-продажи жилого помещения невозможно. Цена может как быть определенной и выраженной в виде конкретной суммы, так и определяться по выбранному алгоритму — например, путем умножения стоимости квадратного метра на их количество.
В то же время, если стороны заключают основной договор купли-продажи после предварительного и есть спор о согласовании цены в основном договоре — она может быть определена судом, и сделка будет действительной.
Также стороны могут определить порядок, сроки и размеры платежей за жилое помещение. Если помещение будет оплачиваться после передачи покупателю, наши эксперты рекомендуют обозначить в договоре установление залога в пользу продавца до полной оплаты стоимости жилого помещения. Также мы рекомендуем предусмотреть механизм начисления процентов на сумму задолженности покупателя в случае, если он не будет вносить платежи по договору вовремя.
Со стороны законодательства нет запретов или ограничений в отношении цены помещения, но эксперты Noroots не рекомендуют продавать жилое помещение с «занижением» его стоимости, так как это:
1. Может свидетельствовать о несогласованности условия о цене.
2. Может говорить о сделке с занижением, которая по своей природе будет притворной — прикрывающей условия, о которых стороны договорились устно или которые они зафиксировали в другом документе.
3. Создает риски в случае банкротства продавца.
Другие условия
В договоре купли-купли продажи также должны быть зафиксированы обременения, которые необходимо указать продавцу и учесть покупателю.
Кто сохраняет право пользования жилым помещением после перехода права собственности к покупателю
Например, если квартира сдается по долгосрочному договору, зафиксированному в ЕГРН, арендаторы не обязаны выселяться при ее продаже. Также право на помещение сохраняют бывшие члены семьи собственника, не принимавшие участия в приватизации или получившие признание права проживания в суде. Одно из неочевидных условий: проживать в помещении могут и лица, имеющие право на проживание в жилом доме или жилом помещении на основании легата — завещательного отказа, который не регистрируется в реестре.
Как происходит передача владения
Согласно закону, передача оформляется передаточным актом, однако передачу владения могут подтверждать и иные доказательства. Передаваться владение жилым помещением может как до, так и после регистрации права. Передача владения до государственной регистрации защищает покупателя и в случае спора, связанного с двойной продажей недвижимости, позволяет покупателю получить приоритет в судебной защите. А передача владения после регистрации недвижимости защищает продавца, поскольку позволяет ему избежать проблем, связанных с возвратом помещения, — например, выселения покупателя из квартиры, если возникают сложности с регистрацией перехода права.
Скрытые дефекты помещения
Договор должен предусматривать, что покупатель защищен от риска получить жилое помещение с дефектами под видом качественного. Стороны договора вправе включить в перечень последствий нарушения условий договора, например, взыскание неустойки. Также они могут исключить или изменить отдельные последствия выявления дефекта, либо вообще заменить односторонний отказ на судебную процедуру расторжения договора. Но при этом недопустимо освобождение продавца от ответственности и исключение средств защиты покупателя на случай, когда продавец знал о наличии дефектов, но не раскрыл их покупателю при заключении договора.
Особые сделки по купле-продаже жилых помещений
Любые обременения, которые может иметь помещение, тоже фиксируются в договоре. Например:
- Купля-продажа имущества, приобретенного в браке. Для продажи такого имущества, необходимо предоставление нотариально заверенного согласия супруга.
- Купля-продажа имущества, права на которые имеют лица с ограниченной дееспособностью. Для продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу или лицу, признанному ограниченно дееспособным, необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства. Также есть особенности при продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала.
- Купля-продажа имущества, обремененного ипотекой. В этом случае необходимо получить согласие залогодержателя. Отсутствие согласия не помешает передать права на жилое помещение, но такую сделку можно будет оспорить в течение года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права.
- Купля-продажа долей в жилом помещении. У долевых собственников есть преимущественное право на приобретение долей, а также часть жилого помещения каждого из сособственников в результате сделки должна быть не менее 6 кв. м от общей площади такого помещения.
- Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире. У других собственников есть преимущественное право на приобретение комнаты, а при его нарушении они имеют право на перевод прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев.
Все это — в плейбуке от Noroots
Благодаря плейбуку вам не нужно помнить все нюансы купли-продажи жилого помещения. Вместо этого вы всегда можете за 2 минуты проверить договор через сервис и узнать, есть ли в нем неточности, какие скрытые риски он содержит, а также получить рекомендации по улучшению конкретных пунктов договора.